既存物件転用申請サポート
最近、マンション等の既存不動産の宿泊業施設転用のご相談・ご依頼を多く頂きます。
宿泊業の営業許可を受けるためには、宿泊施設とする建物が定められた基準を満たす必要があります。
関連法令による規制もあるので、保健所・消防署等の関係官公庁署にて、事前の相談・確認が必須です。
宿泊業を営むつもりで不動産を購入・賃借した後に施設基準等を満たさない物件であることが発覚し、計画が暗礁に乗り上げるケースも少なくありません。
金銭的にも大きな損害が発生してしまいます。
宿泊業を始めるにあたり、既存不動産の購入・賃借をお考えの方は、施設基準等、事前に関係官公庁署にて確認したうえで、不動産を購入・賃借することをお勧めします。
また、異なる用途で建てられた不動産については、用途変更が必要になります。
建築物の用途とは
用途」とは、建築基準法で定められた建築物の用途を指しています。
（例：住宅、オフィスビル、旅館、倉庫等）
過去に宿泊業が営まれていたことがある不動産についても、改装・改築・増築がある場合や、建築後に、旅館業法・建築基準法等、関係法令に法改正等ある場合は、現行の基準を満たさないことがあります。
また、建物の用途によって、建築基準法上の基準も異なり、他の用途で建築された物件をホテル・旅館・簡易宿所に転用する場合は、用途変更が必要になります。
先ずは、用途変更が必要か、用途変更が可能な物件かどうかを確認する必要があります。
例えば、特殊建築物（旅館・ホテル・飲食店等）の用途に供する部分の床面積（※）の合計が200平方メートルを超える場合は、建築基準法第87条の規定による用途変更の確認申請が必要です。
また、検査済証の交付を受けていない建築物については、原則、用途変更を行うことができません。
ただし、建築士が現場調査をし、確認申請書等のとおり施工されていれば可能です。
その場合、建築基準法第12条第5項の規定による「工事監理報告書」、「既存不適格調書」及び「現況調査チェックリスト」等を報告する必要があります。
また、法適合性の確認が出来ない既存建築物は、適法となるよう改修工事等を行う必要があります。
※特殊建築物の用途に供する床面積とは、便所・廊下・共用部・事務所・倉庫等の特殊建築物に必要なバックヤード部分を含みます。
用途変更の注意点
用途の異なる既存の建物を宿泊施設に変更する場合、以下の項目について建築基準法に適合させる必要があります。
改修工事を行わなければならない場合がありますので、注意が必要です。
＜主要な規定＞
・耐火性能の確保
・排煙設備の設置
・非常用照明装置の設置
・階段の寸法（幅・蹴上・踏面）、手すりの設置、主たる階段における回り階段の禁止
・階段・エレベーター・吹き抜け部分等の竪穴区画（鉄製の扉等で遮煙性能が必要）
・廊下の幅
・間仕切壁の仕様（準耐火構造等の壁で天井裏・小屋裏まで達せしめること）
事前調査から旅館業登録までのフロー
①関係各機関への事前相談
「旅館業の営業許可」を受けるには、営業施設の基準を満たす必要があります。
関係法令による規制があるため、施設の図面等を持参の上、保健所・保健福祉事務所・消防本部などに事前相談が必要です。
②該当建物の用途変更
・確認申請
・確認済証の交付（消防署の同意も確認済証交付前に行われる）
③許認可・証明願（距離証明）の申請書類及び添付書類の提出
開業に必要な許認可の申請を行います。
また申請施設から100m(200m)の区域内に学校・児童福祉施設・美術館等がある場合は距離証明の手続きが必要です。
但し、譲受け、種別変更の場合は必要ありません。
④行政機関による実地検査
⑤許可＆許可書交付（営業開始）
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