宅建：重要事項説明書作成

役所調査の基礎まとめ

役所調査の方法とポイント

不動産を調査する上で欠かせないのが役所調査です。

重要事項説明書を作成する上で、役所では公的書類（エビデンス）の取得と役所の見解確認が特に重要です。

調査する項目は多種多様ですが、ここでは基本的な6項目に絞って解説します。

調査では、以下２つを徹底することをおすすめします。

・エビデンスを残す。貰える資料は必ずもらう。担当者に情報を聴取した時は、必ず所属課と名前を控えておく。

・事前に準備した上で訪問する。最低限、住宅地図・法務局資料・現地写真等が無いと、十分な情報を引き出せないリスクがあります。自治体によっては、証明書の即日発行ができなかったり、予約が必要な場合もあるため、要注意です。

※以下、資料名末尾の（写）は省略します

①都市計画の調査

部署名称の例：都市計画課・まちづくり課

ここでは、対象不動産の所在地の区域区分や用途地域・日影規制等、都市計画法に関する項目を調査します。

どんな物件種別でも、都市計画は必ず調査が必要です。「都市計画情報図」のような用途地域が示されている資料を取得しましょう。

特に調整区域の土地建物の場合は、建築根拠や再建築の可否を徹底的に調査する必要があります。なお、開発の担当部署が別にある場合は、そちらで開発登録簿を取得する必要もあります。

ちなみに、都市計画法以外にも、文化財保護法や都市再生特別措置法等の調査も同課が担当している場合があります。

②建築の調査

部署名称の例：建築指導課・建築審査課　※都市計画と一体の部署になっていることもあります

ここでは、主に建築基準法関連の調査を行います。新築時の建築確認の資料を取得して、建築物の概要や接面道路の情報を入手しましょう。

具体的には、以下の資料を取得します。

・建築確認台帳記載事項証明書

・建築計画概要書

・指定道路図（建築基準法の道路種別を示した資料）

また、対象不動産が位置指定道路（法第42条第1項第5号道路）に接面している場合、位置指定道路の資料も取得する必要があります。

ちなみに、台帳記載事項証明書は、役所職員がその場で証明書を打ち出して発行する場合もあるため、稀に誤植があります。渡されたらその場でチェックしなければいけません。

③道路の調査

部署名称の例：道路課・道水路管理課・河川土木課

物件の前面道路を調査します。道路台帳や認定路線網図を取得して、路線名・認定幅員・現況幅員を確認します。

官民境界の確定状況についても確認します。もし官民境界が確定済みであれば、境界確定図を取得します。

接面道路は、不動産調査において最も難しい調査項目の1つです。特に、対象不動産の前面道路幅員が4m以上無い場合や、私道である場合は慎重に調査を進めることが重要です。

ちなみに、接面道路が国道・都道府県道の場合は、別途国道事務所や建設事務所に訪問する必要があります。

④上水道の調査

部署名称の例：上下水道課・水道事務所

ここでは、主に公営水道について調査ができます。

上水道埋設管図を取得し、対象不動産への引込管の有無・口径等を確認します。

宅内配管の状況まで調査したい場合には、所有者の委任状が必要となります。

対象不動産への引込か確認できない場合、私設管や井戸水の利用が予想されます。

⑤下水道の調査

部署名称の例：上下水道課・下水道課

④の上水道同様、対象不動産への下水道管引込の有無・口径を確認できます。

下水道埋設管図（下水道台帳）を取得しますが、自治体によってはインターネットによる確認ができます。

下水には、汚水・雑排水と雨水の2種類があります。これらを一緒に排水（合流式）できる場合と、別々に排水（分流式）しなければいけない場合があるため、要注意です。

下水道管が未整備の場合は、浄化槽処理か汲取式となります。

⑥その他法令の調査

都市計画法・建築基準法以外にも、調査すべき法令があります。

例えば、対象不動産が土地区画整理事業の区域内に所在している場合、担当部署で換地図や仮換地証明書を取得します。

また、対象不動産が農地の場合、農業委員会等で農地法の調査が必要です。過去に農業委員会へ届出がされている場合もあるため、台帳の記録を確認する必要があります。

その他にも、ハザードマップや埋蔵文化財の資料等を取得し、対象不動産の法令調査を行います。

実際の役所調査窓口と注意点

ここからは、実際の自治体の調査窓口と注意点を事例として紹介します。

なお、下記は2024年2月時点の情報ですので、最新の情報は役所HP等にて確認ください。