区分所有建物（マンション）の重要事項説明書作成と調査のポイント

更新日：2026年8月25日

「「建物の区分所有等に関する法律」により、1棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立している住居、店舗、事務所又は倉庫、その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、それぞれ所有権の目的（区分所有権）とすることができるようになります。

ここでいう区分所有建物とは一般的な分譲マンション（新築・中古問わず）を想定していますので、その前提に立ったうえで、マンション売買における重説作成と調査のポイントを解説していきます。

専有部分と共用部分の調査ポイント

マンション等の区分建物は、専有部分と共用部分から構成されています。
民法等の用語で「占有」や「共有」という非常に似たものがありますが、全く別の用語なので、注意が必要です。それぞれの用語について、解説します。

・専有部分の確認事項

専有部分とは、建物の全体のうち独立した所有権の対象となる部分、つまりマンションの居住スペースのことです。
専有部分として認められるためには、その部分が構造上及び利用上、独立していることが必要とされています。

・共用部分の確認事項

共用部分とは、専有部分以外のことを指すので、エントランス・廊下・階段・エレベーター等の区分所有者全員が共同して利用する部分のことです。

ベランダやバルコニー、専用庭などは規約によって特定の所有者による専用使用権が認められていますが、登記上は共用部分となっています。

区分所有建物の重説調査が特殊とされる理由

区分所有建物は通常の建物と様々な面で異なり、重説作成や事前調査においても注意が必要です。
登記面においては、通常は土地と建物は別個の不動産であるため、分けて登記します。
しかし、分譲マンションなどの区分所有建物は建物と敷地を一体として登記します（敷地権の一体化）。
そのため、登記簿も通常の建物と記載方法が異なっており、注意が必要です。

また、特に中古マンションの売買などでは法令とは別に管理規約等の制限（ペット飼育制限やリフォーム時の制限等）がかかってくるため、その内容や管理費・修繕積立金の積立状況、特定の条件に応じた特約事項についても重説に正しく記載する必要があります。
通常の重説にプラスして管理規約等についても詳しく検討していく必要があるため、より一層手間がかかりますし、難易度も高くなっています。

区分所有建物の重説作成・調査を外注するメリット

区分所有建物の売買においては、新築・中古を問わず、管理会社や管理組合への確認、現地調査、規約類や各種総会議事録の確認など、多岐にわたる調査プロセスが存在します。特に中古物件では、滞納要約書の取得や物件固有のリスクに応じた特約の盛り込みなど、専門的な判断が求められます。

こうした手間のかかる調査や重要事項説明書の作成をプロにアウトソーシングすることで、次のようなメリットが得られます。

・調査漏れや記載ミスの防止： 権利関係や管理規約、修繕計画などの複雑なポイントを漏れなく確認し、取引後のトラブルリスクを低減。
・業務負担の大幅削減： 調査や問い合わせにかかる時間を短縮し、営業や接客といった核心業務にリソースを集中。
・実態に即した特約の作成： 物件や取引状況に応じた適切な特約事項を反映し、安全性の高い不動産取引を実現。

区分所有建物の調査や重説作成における悩みごとは、専門ノウハウを有する弊社にお任せください。