重要事項説明書(35条書面)とは？
重要事項説明書とは、宅地建物取引業法第35条に規定があり、別名「35条書面」とも呼ばれています。
その他だと、重要事項説明書を省略して「重説」という呼び方もあります。
不動産売買や賃貸などの際に、必要なもので宅地建物取引士による説明が義務付けられています。
買主や借主側からすると、契約を結ぶ前に本当に対象不動産にリスクはないのか、
ここに住むにあたって生命及び身体に危害が加わる可能性はないのかなどを判断します。
つまり、重説は対象不動産を本当に買ったり借りたりしても大丈夫なのかを判断する
材料であり基準でもあるということです。
重説に記載されている内容に間違いや不備があった場合には、買主や借主は不測の事態に
巻き込まれる可能性があり、最悪の場合、命の危険にさらされることもあります。
そのため、重説作成にあたっては慎重な調査と役所への聴取が必要です。
重要事項説明書への記載事項
重説への記載事項に関しては下記をご参照ください。
①取引物件に関すること
②区分所有マンションにおける追加説明
③取引条件に関すること
④賃貸借物件における追加説明
順番に解説します。
取引物件に関すること
取引物件に関することは、重要事項説明書の中でも大部分を占めるものです。
主なものとして法令制限などがあります。
〇〇法の区域内で建物を建てる際には届出が必要であったり、
〇〇地域では△△という建物はそもそも建てられないなどがあります。
こういった情報は買主などにとって絶対に知りたいポイントです。
なぜなら、買主の中には土地を有効活用して建物を建てようと考える人や
できるだけ手間がかからない土地が欲しいと考えている人が少なくないからです。
例えば、ある土地を買った人が重要事項説明時に高層の建物を建てても良い
用途地域であると間違った情報の説明を受けていたとします。
土地の買主は、それなら買おうとなって購入しました。
実際に建物を建てようとしたら、行政側から高層建物はこの地域では建てられないと言われます。
買主からしたら、大損をしたと感じるでしょう。
その後は、ほとんどの確率で売主との間で不動産トラブルに発展します。
売主側からすると、調査上でのミスによって重説に間違いがあったということでしょうが、
損害賠償を支払わなければならなくなる可能性が高いです。
その他にも、建物を建てるときに、こんなめんどくさい手続きをしなければならない土地だと
最初から分かっていたら、買わなかったとなり、トラブルになるケースもあります。
このように、重説には丁寧に調査した内容を落とし込んでいかないと、
たちまちトラブルに発展してしまうのです。
慣れていない人や他業務と掛け持ちで重説作成業務を行っている場合には、
当然ですが調査漏れやミスが発生しやすくなります。
弊社では、重説作成専門スタッフが複数在籍していますので、弊社にアウトソーシングして頂くことで、
貴社内の負担やリスクを減らし、売上のアップにも繋がります。
お気軽に弊社まで、お問い合わせください。
専門スタッフが貴社内の困りごとをお聞きし、解決への道を提案します。
区分所有マンションにおける追加説明
区分所有マンションの重説は、通常の重説とは異なります。
区分所有マンションとは、分譲マンションなどを指します。
ここでは、分譲マンションであるという前提に立って、解説します。
分譲マンションの重説では、通常の重説で記載する法令上の制限についての説明に加えて、
管理規約等についての制限についての説明が必要です。
区分所有マンションの場合、管理規約等に規定されている事項に拘束されます。
詳細については、区分所有法という法律に規定があります。
つまり、区分所有マンションの買主には、売買契約の前に法令上の制限以外にも
管理規約等によって、〇〇という制限を受けることを理解してもらう必要があるのです。
そのような制限があることに納得してもらったうえで、購入してもらうことによって、
後々のトラブルを防ぐことが出来ます。
取引条件に関すること
取引条件に関する部分には、売買代金についてや手付金等保全措置の概要が記載されています。
ここでは、手付金等の保全措置について解説します。
手付金等の保全措置の概要については、宅建業法に詳しく記載されています。
宅建業者が売主となる不動産の売買で、一定額以上の手付金を買主から受け取る場合には、
保全措置をとることが義務付けられています。
買主からしたら、せっかく預けた手付金だからしっかりと管理してもらいたいと
思うのが自然ですから、これについても重説への記載および説明が必要です。
これには、宅建業法を読み解いたうえで理解する必要がありますので、
不動産営業等で忙しい方だと、そこまでの時間が取れない方も多いと思います。
だからこそ、法律家である行政書士に依頼するメリットがあります。
賃貸借物件における追加説明
賃貸借物件における重説では、定期借家契約に注意が必要です。
通常の賃貸借では、更新できるのが通常です。
しかし、定期借家だった場合は、更新が出来ないのです。
つまり、更新できると思い込んでいて、いざ期限になると更新できず、
家を明け渡さなくてはならなくなります。
宅建業者側も借主が不測の事態に陥らないように、重説でしっかりと説明するべきです。
売買と同じで、借主にも対象不動産がどのような不動産なのかを知ってもらったうえで、
契約してもらうのがベストです。
賃貸借においては、借主が圧倒的に不利な立場に立たされることが少なくなく、
借主にとって不利になることも重説に記載および説明をすることで借主を守りましょう。
