不動産取引における手付金保全とクーリングオフ制度とは？

更新日：2026年8月25日

手付金等の保全措置の概要と設定条件

重要事項説明書に記載する項目として、「手付金等の保全措置の概要」という部分があります。
この措置が義務付けられるのは、「宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主（個人・法人問わず）と売買契約を結ぶ場合」という要件・条件があります。

つまり、宅建業者が売主となる土地や中古マンション等の不動産売却において、一定額（未完成物件は代金の5%超かつ1000万円超、完成物件は代金の10%超かつ1000万円超）を超える手付金等を買主から受け取る場合には、あらかじめ銀行の保証や保険等による保全措置を講じる必要があります。

なお、買主側が宅建業者（法人）である場合や、預かる手付金の額が基準以下の場合は保全措置の対象外となります。また、買主に不利となる特約を定めても無効となります。

こういった保全措置についての詳しい内容は、宅建業法に記載があります。
この保全措置は宅建業法をしっかり読み込んで理解をしたうえで、講じていく必要があります。

もし、間違った解釈で進めてしまった場合、重説にも間違った記載をしてしまうばかりか、適切に保全措置を講じていなかったことで買主に大きな損害を与えてしまうこともあります。

弊社には、行政書士だけでなく宅地建物取引士の資格を持った専門スタッフが複数在籍していますので、宅建業法にも精通しています。それに加えて、重説作成や説明義務に関する実務にも精通しているので、安心してお任せいただけます。

不動産売買契約におけるクーリングオフ制度の適用条件

クーリング・オフという制度を聞いたことがある方はかなり多いのではないでしょうか？

簡単に説明すると、買ったは良いものの、冷静になって考えてみたらやっぱり要らないから

契約を解除したいとなった場合に、一定の期間内であれば無条件で契約を解除できる制度です。

では、不動産取引においてクーリング・オフの制度はあるのでしょうか？

結論から言うとあります。宅建業法37条の2に規定があります。

自ら売主が宅建業者であり、買主が個人であること：売買契約が対象であり、賃貸契約や、仲介業者（媒介・代理）が入るのみで売主が一般個人の場合は対象外です。また買主が宅建業者の場合も適用されません。

事務所等以外の場所で「申し込み」や「契約」を行ったこと：宅建業者の事務所や継続的役員等の配置された案内所以外の場所（喫茶店や買主の自宅等）で買い申し込みや契約（申し込み 契約）を行った場合が対象となります。

クーリングオフができる場所・できない場所

申し込みみを行った場所（申し込み 場所）が事務所や案内所、あるいは買主が自ら申し出て指定した自宅や勤務先である場合は、クーリングオフが「できない場所」となり対象外となります。

一方で、喫茶店や売主が指定した自宅の部屋などで申し込みをした場合は適用対象となります。最近増えているオンライン契約（IT重説やオンラインでの契約申し込み）においても、買主がどの場所からアクセスして申し込みみを行ったかが判断のポイントとなります。

いつまで可能か・手続きの方法

クーリングオフは「いつまで」可能かというと、売主側から制度について書面（告知書）で告知された日から起算して8日以内です。

手続きは口頭での連絡では認められず、必ず書面（内容証明郵便など）で行う必要があります。書面を発信した時点で効力が発生します。

クーリングオフができないもの（適用除外となる条件）

以下に該当する場合、クーリングオフの対象外（できないもの）となります。

1.告知書による説明を受けてから8日が経過した場合

2.買主が購入した部屋（物件）の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払った場合

3.買主が自ら指定して「自宅」や「勤務先」で申し込みみ・契約を行った場合 不動産取引におけるクーリングオフの適用除外に関しては、

上記以外にも様々な例外が存在し、とても煩雑に感じておられる方もいらっしゃると思います。 契約書や重要事項説明書の記載内容の確認、特約の有効性など、宅建業法をかなり読み込んで理解していく必要があるため、法律を読み解く力・理解する力が求められます。専門知識を有する行政書士やプロのスタッフへご相談いただくのが確実です。