農地転用手続きの概要
農地は、例え自分が所有する土地であっても、自由に ・家を建てる ・駐車場にする ・売る などという行為はできません。 しかも、農地を勝手に農地以外のものにしてしまうことは、違法行為となり、処罰の対象になります。
弊社では ・農地に家を建てるための手続き ・農地を駐車場にするための手続き ・農地を相続したときの届出 ・農地を売買するための許可 など、農地法の手続きの代理を行います。
農地法の目的
私たちに食料を供給してくれる農地はとても大切です。
・農地を勝手に宅地に転用されたら？
・農業を営むつもりのない者が農地を買ったら？
国民の生活に最も重要な食料の不足につながってしまいますね。 そこで食料自給のための農地の確保、耕作者の地位の安定を目的として、 「農地」については「農地法」で厳しく規制が行われています。
農地とは
耕作の目的に供される土地のことです。
(例)田・畑・果樹園・牧草採取地等
(注意)農地であるか否かの判断は、「登記簿や固定資産台帳」と「現況や農地台帳」とで判断されます。 まれに、登記簿と農地台帳とで地目が異なる場合があり、要調査・注意です。
農地転用とは
農地を農地以外の目的で利用しようとする場合に、農地法に基づいて行う転用手続きのことです。
(例)田・畑を、住宅を建てるために宅地にする。
(例)田・畑を、駐車場・資材置場にするために雑種地にする。
(注意)その土地が、農地の場合は、自分の土地であったとしても、農地法の手続きが必要となります。
許可の種類
農地を別の目的に変更する農地転用は、その態様によって農地法「３条、4条、5条」があり、それぞれ、3条許可、4条許可、5条許可と呼ばれています。
また、対象の土地が「市街化区域」にある場合は、農地法の手続きが必要であることは変わりませんが「県の許可」ではなく「市の農業委員会の届出」(事前届出)となります。(県の許可より手続きが早く終わります)
| 種類 | 転用 | 権利移動 |
| ３条 権利移動 | ✕ | ○ |
| ４条 権利移動を伴わない転用 | ○ | ✕ |
| ５条 権利移動を伴う転用 | ○ | ○ |
農地法第3条とは
3条は権利移動に関する手続きのことです。
つまり、農地は農地のままで、それを耕す人(又は持ち主)が変更になる場合です。
(例)農地→農地で、Aさんから→Bさんに売る・貸す場合
農地を買った人が農業をする場合
農地法第4条とは
4条は「転用」に関する手続きのことです。
つまり、自分が所有する農地を、自分が宅地や雑種地で利用するような場合です。
(例)農地を→宅地や雑種地にして、自分が→自分で利用する場合
自分の畑に、家や物置を建てる場合
自分の畑を、駐車場・資材置場・太陽光発電で使う場合
農地法第5条とは
5条は、3条の「権利移動」と4条の「転用」を同時に行う手続きのことです。
つまり、農地を宅地や雑種地に変更し、本人以外の者にその権利を移転するような場合です。
(例)農地を→宅地や雑種地にして、Aさんから→Bさんに売る・貸す場合
農地を買った人が、家や物置を建てる場合
農地を買った人が、駐車場・資材置場・太陽光発電で使う場合
親の畑に、子供が家を建てる場合
都市計画区域（全体像について）
農地転用の許可基準
農地転用の許可基準には、立地基準と一般基準があります。
農地区分及び許可の方針(立地基準)
農地を営農条件及び市街化の状況から見て、次の5種類に区分し、優良な農地での転用を厳しく制限し、 農業生産への影響が少ない第3種農地等への転用を誘導することとしています。 一般基準（立地基準以外の基準（すべての農地区分で共通））
一般基準(すべての農地区分で共通の基準)
許可申請の内容について、申請目的実現の確実性（土地の造成だけを行う転用は、市町村が行うもの等を除き不許可）、被害防除措置等について審査し、適当と認められない場合は、許可できないこととなっています。
農振地域地区除外申請とは
農地が、農業振興地域整備計画の農用地区域内に指定(いわゆる青地)されている場合に、 その区域から除外してもらう手続きのことです。この申請を農振除外申請といいます。 尚、農業振興地域とは、農業に関する公共投資その他農業振興に関する施策を計画的に 推進するため、農業の近代化のために必要な条件を備えた農業地域を保全し、形成するために定められた地域です。 (注意)農地転用をしようとする農地が青地の場合は、農振除外申請の許可がおりた後でないと、農地転用の申請をすることができません。
第4条・5条許可申請の流れ
都道府県知事の許可
標準処理期間(申請から許可まで)：6週間(農林水産大臣との協議を要する場合＋3週間)
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１．農地の現況を確認 ２．農業委員会へ事前相談 ３．必要書類の収集をし、許可申請書・営農計画書・各種図目面等を作成 ４．書類を農業委員会へ提出 ５．農業委員会が意見書を付けて都道府県知事へ送付 ６．県農業会議による意見聴取 ７．農林水産大臣と協議(2ha超4ha以下の場合) ８．許可通知 ９．農地転用 |
農林水産大臣(地方農政局長等)の許可
標準処理期間(申請から許可まで)：事前審査6週間、許可申請6週間
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１．農地の現況を確認 ２．農業委員会へ事前相談 ３．必要書類の収集をし、許可申請書・営農計画書・各種図目面等を作成 ４．書類を農業委員会へ提出 ５．農業委員会が意見書を付けて都道府県知事へ送付 ６．農林水産大臣による審査 ７．許可通知 ８．農地転用 |
農業委員会への届出
標準処理期間(申請から許可まで)：１～２週間
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１．農地の現況を確認 ２．必要書類の収集をし、届出書を作成 ３．書類を農業委員会へ提出 ４．受理決定 ５．受理通知書送付 ６．農地転用 |
第３条許可申請の流れ
農業委員会の許可
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１．農地の現況を確認 ２．農業委員会へ事前相談 ３．必要書類の収集をし、農地権利を取得できることを確認 ４．許可申請書・営農計画書・各種図目面等を作成 ５．書類を農業委員会へ提出 ６．農業委員会による審査 ７．許可通知 ８．登記申請 ※提携司法書士をご紹介します ９．営農開始 |
標準処理期間は申請してからの期間なので、申請準備期間を含めて考え、時間的余裕を持つ
農地転用許可・届出に必要な書類
農地法第3条許可
・許可申請書
・農業生産法人の要件に係る事項
・小作農等の土地所有移転同意書
・営農計画書
・耕作者証明申請書 など
農地法第４条許可
・許可申請書
・被害防除措置計画書
・印鑑証明書
・登記謄本
・公図写（地籍図）
・位置図
・変更後に建設しようとする建物平面図、面積
・変更後に建設しようとする建物配置図
・開発行為許可申請書写
・土地改良区の意見書（土地改良区の地域内の場合） など
許可を要しない転用
・許可不要転用届
・隣接農地所有者（耕作者）同意書
農地法第５条
・許可申請書
・被害防除措置計画書
・農地転用届出書
・印鑑証明書（譲渡人）
・住民票抄本（譲受人）
・公図写（地籍図）
・変更後に建設しようとする建物の平面図、面積
・変更後に建設しようとする建物の配置図
・土地改良区の意見書（土地改良区の地域内の場合） など
