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　建築基準法では、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならないとのルールがあります。

言い換えると、4ｍ未満の道路に接している土地では、原則建築できないことになります。

ただ、当然ですが日本にある道路の全てが4ｍ以上ということはあり得ません。

　例えば、昔からある道路です。昔からの道路には4ｍ未満のものが多く、

全ての道路にこの原則を適用すると後からできた法律のために

建築物を建てられないという不利益を被る人が続出する可能性があります。

そこで定められているのが2項道路です。

　基準日時点で、すでに建物が建ち並んでいた4ｍ未満の道は、特定行政庁の指定を受けることにより、

建築基準法上の道路としてみなされます。

　この規定が、建築基準法第42条第2項に規定されていることから、「2項道路」であったり、

「みなし道路」と呼ばれています。

2項道路の場合はセットバックが必要？

　4ｍ未満の道路の場合、セットバックが必要です。

では、セットバックとはどういったものなのでしょうか？

まず、セットバックには2種類あり、中心振り分けと一方後退があります。

・中心振り分けとは→道路両側の敷地所有者が公平に負担するものです。

具体的には、道路の中心線から2ｍ後退(セットバック)した線を、敷地と道路の境界線とします。

両側の当事者がお互い後退することによって、4ｍの道路となります。

多くの場合、この中心振り分けが採用されるケースが多いです。

ただ、道路の両側が通常の宅地等ではなく、川や崖だった場合はどうなるのでしょうか？

ここで登場するのが、一方後退です。

一方後退とは→道路の一方側が川や崖等で後退することができない場合は、

もう一方側で4ｍになるまで後退せざるを得ません。

これが一方後退ということになります。

建替え等の際にセットバックしなければいけない

　通常、2項道路が前面道路になっているがセットバックされていないケースがあります。

それは、2項道路に指定されたときには建物が建っていて、それをわざわざ建て直せというのは、

強引なので、今後建替え等が必要になった時にセットバックして下さいねとなります。

その時に気を付けなければならないのが、セットバックした部分は、自分の土地を道路として

提供しなければいけないということです。

　道路として提供するため、セットバック部分を建物を敷地面積に入れることは出来ませんし、

建蔽率や容積率を算定は、この部分を除いた面積をもとに算出されます。

建物はもちろんのこと、セットバック部分には塀やフェンスを設けることもできません。

つまり、通常よりも小さな建物しか建てられないばかりか、

自分の土地であるにもかかわらず、自由に塀やフェンスも建てられないのです。

これは、自分のもの(所有権を有している)は公共の福祉に反しない限り、自由に利用できるという

民法の三大原則である「所有権絶対の原則」の例外です。

　だからこそ、セットバックが必要な2項道路がある場合は、

その旨を重要事項説明書に記載しなければならないのです。

なぜなら、セットバックが必要であることを知らずに不動産を購入した場合、

セットバックによって、買主が当初計画していた通りに不動産を利用できなくなる可能性が高いからです。

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