2つ以上の用途地域にまたがる場合

重説作成では、都市計画情報図を取得して対象不動産がどの用途地域内に存しているのかを

確認します。どの用途地域内に存しているかによって、建てられる建物が変わるからです。

その際に、生じる問題として対象不動産が2つ以上の用途地域にまたがっている場合があります。

この場合、どの用途地域の制限を受けることになるのでしょうか？

建物敷地の過半を占める用途地域の制限を受ける

上記のような2つ以上の用途地域にまたがる場合には建物敷地の過半を占める

用途地域の制限を受けます。

例えば、面積500㎡の土地が第一種住居地域(建蔽率60％、容積率200％)と近隣商業地域

(建蔽率80％、容積率300％)にまたがり、それぞれの面積が300㎡と200㎡だとしましょう。

面積的に第一種住居地域の割合が多いので、第一種住居地域の制限を受けます。

建蔽率や容積率はどうなるの？

建蔽率や容積率についても、どちらの地域のものを適用すればよいのか迷うところです。

この場合には土地面積の比例按分により計算します。

先ほどの例を基に下記に計算例を示します。

建蔽率：60％×300㎡/500㎡+80％×200㎡/500㎡＝36+32＝68％

容積率：200％×300㎡/500㎡+300％×200㎡/500㎡＝120+120＝240％

これにより、対象不動産の建蔽率・容積率はそれぞれ68％と240％となります。

防火地域の場合はどうなるの？

原則として、厳しい方の規制が、土地全域に及びます。

・防火規制のない土地と準防火地域の場合には、全域が準防火地域の規制を受ける

・準防火地域と防火地域の場合は、全域が防火地域の規制を受ける

高さに関する各種制限はどうなるの？

建物の各部分が位置する土地の用途地域の制限を受けることになります。

つまり、第一種住居地域の部分は第一種住居地域の制限を受けますし、

近隣商業地域の部分は近隣商業地域の制限を受けます。

異なる用途地域にまたがる場合はややこしい

異なる用途地域にまたがる場合は、ややこしくなります。

上記で確認したように、過半を占める部分の規制を受ける場合や、厳しい方の規制を受ける場合、

比例按分する場合、それぞれの制限を受ける場合など、多種多様です。

百歩譲って2つの用途地域にまたがっている場合はまだ楽な方です。

しかし、これが3つ以上になると本当にややこしくなります。

重説作成業務で立ち止まってしまうきっかけにもなり得ます。

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