【2026年8月21日公布・施行】不動産特定共同事業法施行規則等の改正ポイント

近年、不動産クラウドファンディング（電子取引業務）の普及に伴い、一般投資家の不特法事業への参加が急拡大しています。
こうした市場環境の変化を踏まえ、投資家が商品内容をより適切に判断し、安心して投資できる市場の整備を目的とした「不動産特定共同事業法施行規則の一部を改正する命令」が、2026年8月21日に公布・施行されました。

本改正は、前年（2025年8月）に取りまとめられた「一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業のあり方についての中間整理」を反映したものです。
規則改正に加え、実務の運用基準である「監督留意事項」および「電子取引業務ガイドライン」も一斉に改正されており、不動産特定共同事業者にとって極めて影響の大きい内容となっています。

本トピックスでは、不特法に関わるすべての事業者様に向けて、今回の改正の重要ポイントと直ちに行うべき実務対応を分かりやすく解説します。

■ 法改正・ガイドライン改正における「6つの主要ポイント」

今回の改正内容は、主に「投資家への情報開示の強化」と「利益相反等の防止（公正性の確保）」に主眼が置かれています。

① 契約成立前の説明事項（重要事項説明）の大幅な追加

一般投資家がリスクや事業内容を正確に理解できるよう、契約前書面の記載事項が拡充されました。
具体的には、「対象不動産の価格・利回りが妥当と判断する根拠」「出資金の使途」、また開発・建築を伴う商品の場合は「必要な許可等の処分や資金計画、工事の完了時期」等の説明が新たに義務付けられています。

② 投資家保護に支障をきたすおそれがある状況（適合性原則の徹底など）の追加

「事業参加者の保護に支障を生じるおそれがある状況」が追加されました。
特に、「利害関係人等に対象不動産の売却等を行う際、不動産鑑定士の鑑定評価に相当する価格で売却するための必要な措置をとっていない状況」が明記され、売却時価格の公正性確保が厳格に求められます。

③ 財産管理報告書の記載事項の充実

投資家に対して運用期間中に定期的に交付する「財産管理報告書」について、記載項目がより詳細化されました。
事業の透明性を高め、投資家の不安を払拭するための措置です。

④ 電子取引（クラウドファンディング）サイトでの投資家への情報提供（画面表示）の強化

インターネットを通じて出資を募る電子取引業務において、ウェブサイト上で投資家へ説明・表示すべき情報が追加されました。
ファンド詳細画面等におけるリスクの明記や、事業の仕組みの分かりやすい開示など、サイトを通じた情報提供がシステム上でも求められます。

⑤ 許可申請書などの提出部数の変更

行政手続きの合理化等の観点から、新規の許可申請や更新・変更手続き等における行政機関への提出書類の部数が変更されました。（※申請先の自治体等の案内に留意が必要です）

⑥ 監督留意事項および関連ガイドラインの改正

施行規則の改正に伴い、行政の検査・監督基準となる「監督留意事項」や「電子取引業務ガイドライン」も改訂。
分別管理の実施状況や、インターネット上における優良誤認を防ぐ表示基準などが実務レベルでより明確化されています。

■ 今すぐ取り組むべき実務対応

今回の法改正は、一部の経過措置を除き「2026年8月21日」から即日施行・適用されています。
既存の不特事業者様、およびこれから許可取得を目指す事業者様は、以下の対応を速やかに進める必要があります。

■ 不特法関連の各種手続き・書面改訂は「サポート行政書士法人」へ

弊社では、不動産特定共同事業の新規許可・変更手続きのサポートはもちろん、今回のような法改正に伴う「契約書・重要事項説明書のひな形改訂」「社内管理体制（コンプライアンス体制）のアップデート」「クラファンサイトの適法性チェック」まで、専門的な知見から幅広く対応しています。

「今回の改正で、自社の書面のどこを直せばいいのか分からない」 「自社のクラファンサイトの表示が法改正に対応できているか不安」といった事業者様向けに、初回無料相談を実施しています。

法務リスクを未然に防ぎ、健全な事業運営を実現するために、どうぞお気軽にお問い合わせください。

関連サービスはこちら