【専門家が解説】渋谷区の民泊条例改正。2026年7月より「住居地域」の制限と「特例要件」が大幅に厳格化
投稿日：2026年4月8日
渋谷区では、区民の生活環境と子どもの安全を守るため、住宅宿泊事業（民泊）の運営ルールを抜本的に強化しました。
今回の改正は、制限区域の拡大に加え、年間180日の営業を可能にする「例外（特例）規定」から管理業者の事務所要件が削除された点が最大の変更点です。
本記事では、実務上の重要ポイントを提供された最新資料に基づき解説します。
1. 制限区域の拡大と「年間63日」制限
渋谷区では、従来の住居専用地域等に加え、以下の地域が新たに制限区域となります。
- 追加された制限区域：
第1種住居地域、第2種住居地域、および準住居地域。 - 営業制限の内容：
4月〜7月、8月〜12月、1月〜3月の大部分が「制限期間（営業不可）」となり、これを除いた年間約63日間しか民泊ができなくなります。
2. 【重要】制限の例外（180日営業可）要件の劇的変化
制限区域内でも180日の営業が可能となる「特例」の要件が、以下のように厳格化されました。
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
| 居住・拠点の条件 | 半径100m以内に「自己の自宅」または「管理業者の事務所」があること | 自己の自宅が「同一建物内」「同一敷地内」または「隣接」していること |
| 居室数の制限 | なし | 5居室以下であること |
| 対象の属性 | 管理業者への委託型も含む | 家主居住型等の個人が該当 |
今回の改正で、「半径100m以内の管理業者事務所」という要件が削除されたことは極めて重要です。
これにより、外部業者に委託して制限区域でフルタイム営業を行う投資型モデルは完全に封じられました。
3. 手続きの早期化：届出の「60日前」に事前周知
事前周知の手続きも大幅に前倒しされます。
- 事前周知の開始：
届出予定日の60日前までに完了させる必要があります（現行は7日前）。 - 周知内容の報告：
周知後、速やかに「事前周知内容記録書」と配布書面を区へ提出することが義務化されます。 - 契約書の提出：
廃棄物処理業者との契約書等の写しの提出が必須となり、周知事項に業者の許可番号も追加されます。
4. スケジュールと経過措置
- 全面施行日：
令和8年7月1日。 - 経過措置：
令和8年6月30日以前に届出を完了した施設には、施行後も改正前の制限内容が適用されます。 - 現行ルールでの最終受付：
6月30日までに届出を完了させるには、令和8年6月23日までに住民周知を実施する必要があります。
専門家からのアドバイス
今回の渋谷区の改正は、住居地域における「不在型（投資型）民泊」を事実上排除し、オーナーが近隣に住む「家主居住型」へ一本化する極めて強い規制です。
住居地域で物件を検討されている方は、「自分がその建物か隣に住めるか」が180日営業の唯一の分かれ目となります。
また、周知期間が60日前に延長されたことで、事業開始までのスケジュール管理もより高度なものが求められます。
サポート行政書士法人では、最新の新旧対照表に基づいた適合診断やスケジュール管理をサポートしております。
渋谷区での事業継続に不安がある方は、ぜひお早めにご相談ください。
塚本 純平
