【既存の不動産特定共同事業者も対象】審査厳格化と変更届出・事業報告時の注意点
投稿日：2026年2月2日
近年、東京都を中心に不動産特定共同事業（不特事業）の審査は、新規の許可取得時だけでなく、既存事業者の運営状況に対しても厳格化しています。
この流れの背景には、新規許可審査において業務委託や法令遵守体制の確認が強化されていることがあります。新規許可段階でどのような点がチェックされているのかについては、［東京都における不動産特定共同事業の許可審査の厳格化］にて詳しく解説しています。
既存の不動産特定共同事業者も「審査厳格化」の影響を受ける
不動産特定共同事業における審査厳格化の対象は、新規に許可取得を目指す事業者だけではありません。
すでに不特事業の許可を取得している事業者についても、
- 毎年実施される事業報告
- 変更届出
- 約款追加等に伴う変更認可申請
といった手続きの場面において、業務委託の内容や日常の業務運営が適法に行われているかについて、従来以上に詳細な確認が行われるようになっています。
変更届出・事業報告時に重点的に確認されるポイント
法令・監督留意事項に沿った運営ができているか
審査では、不動産特定共同事業法および関係法令、監督留意事項に沿った運営がなされているかが確認されます。
単に書面上の体制が整っているかだけでなく、実際の業務運営が法令どおりに行われているかが重要なポイントとなります。
業務方法書・社内規程を遵守した運営ができているか
事業者が定めている業務方法書や社内規程についても、
- 内容どおりに運用されているか
- 形骸化していないか
といった点が確認されます。
許可取得後の業務運営に不適切な点がなかったか
許可取得後の運営において、
- 禁止されている業務を外部に委託していないか
- 実態として宅建業の独占業務に第三者が関与していないか
といった点についても、遡って確認される可能性があります。
不適切な業務運営が確認された場合には、行政指導や行政処分の対象となる可能性がある点には注意が必要です。
不動産特定共同事業の「審査厳格化」に対応するために
不動産特定共同事業においては、許可取得後も継続的な監督を受ける事業であることから、法令遵守体制や内部統制の整備が、これまで以上に重要となっています。
特に、次のような点については、事前に整理・確認しておくことが不可欠です。
- 業務委託の内容が、不特事業で禁止されている業務に該当していないか
- 業務方法書や社内規程に沿った運営が実際に行われているか
- 行政から指摘される可能性のある「リスク部分」が存在しないか
なお、これらの確認は、新規許可段階で求められる基準と共通する部分も多くあります。
弊社の内部監査支援（コンプライアンスチェック）について
サポート行政書士法人では、不動産特定共同事業における審査厳格化の流れを踏まえ、既存の不動産特定共同事業者様向けに、内部監査支援・法令遵守チェックを中心としたサポートを提供しています。
具体的には、以下のような支援を行っています。
- 許可取得前・取得後を問わないリスクの洗い出し
- 既存不動産特定共同事業者を対象とした内部監査支援
- 東京都の審査で指摘されやすいポイントを踏まえた事前対策
- 業務委託契約および実際の運用状況に関する適法性チェック
不動産特定共同事業の審査・監督は、今後も厳格化が続くことが想定されます。
事前の準備と定期的なチェックが、許可の維持と安定した事業運営に直結します。
既存事業の運営や、変更届出・変更認可申請・事業報告に不安をお持ちの場合は、まずはご相談ください。
（著者：不動産特定共同事業担当 コンサルタント 鈴木 宏誠）
