什么是 2025 年的《宅建业法》改正？

2025年4月，与《宅地建物取引业法》（简称宅建业法）正式进行改正。本次修法的核心重点为：
“强化事前调查义务”与“提升买方保护”。

随着少子高龄化与人口减少，日本全国的空置房屋数量持续增加。在房地产市场中，虽然空置房屋的流通需求提升，但老旧房屋的结构风险、信息不足所引发的纠纷也不断出现。
这意味着，宅建业者今后将面临比以往更高的专业责任与说明义务。

改法背景与空置房屋对策

国土交通省对空置房屋的急速增加抱有强烈危机感。截至2023年，日本全国空置房屋已超过 900万户，相当于 每7户住宅就有1户为空置，情况十分严重。

其中常见问题包括：

• 地基下沉
• 屋顶漏雨
• 土地无法再建

这些纠纷多因缺乏充分的物件调查与信息披露，最终导致投诉、纠纷甚至损害赔偿。

鉴于上述背景，本次法改正特别强调以下两个关键点：

改正要点① 加强空置房屋的“事前调查义务”

过去，宅建业者对物件进行调查虽被要求，但实质上仍属于“努力义务”。
然而自2025年4月起，针对空置房屋的事前调查将 实质义务化。
主要调查项目包括：

• 建筑物基础、屋顶、外墙的状况（倾斜、腐朽、漏雨等）
• 给排水、电力等生活基础设施的连接状况
• 是否符合接道义务、土地能否再建
• 土地形状、地基状况、边界未确定风险

对上述项目的调查，不仅需要目视检查或向卖方访谈，必要时还可能要求 附上专业人员的调查报告。

改正要点② 空置房屋买卖中的“买方保护”措施

～告知义务的明确化～

过去，“告知范围”在许多情况下依赖宅建业者或卖方自行判断。本次法改正将对以下事项的告知义务进一步明确：

・过去发生的事件或事故（自杀、孤独死等）の事件
・与邻里的纠纷（噪音、异味、暴力团等反社会势力）
・特殊使用记录（合租房、简易旅馆等）

这些因素都属于“若事先知情就不会购买”的重大风险，容易引发买卖纠纷。
因此，今后必须加强卖方的信息收集，并进行适当且充分的告知。

～与“合同不适合责任”的关系～

即使以“按现状买卖”为前提，仍有可能成为 合同不适合责任（旧称：瑕疵担保责任）的对象。

例如：故意未说明重要缺陷、卖方拒绝委托专业人员进行调查

在这些情况下，买方要求损害赔偿或解除合同的风险将显著增加。
因此，无论是重要事项说明书（重说）还是合同中特约的记载，都必须从形式化走向 实质性的风险说明。

对重说的影响 与 宅建业者的应对

对重要事项说明（重说）的影响

根据本次修法，部分调查项目的结果必须强制记载在 重要事项说明书（重说） 中，

包含：

• 被怀疑存在结构缺陷的部分
• 基础生活设施尚未完善的区域
• 特定行政机关的指导或劝告记录
  等内容。

过去以“按现状交付”即可处理的部分内容，将来若未适当说明上述事项，可能构成违反业法。

宅建业者必须立即采取的行动

为了符合法规要求，宅建业者需要迅速采取以下措施：

• ✅ 扩充物件调查项目
• ✅ 增加向卖方的访谈与信息收集
• ✅ 修改重要事项说明书（重说）的模板与记载内容

尤其是经常处理空置房屋买卖的业者，更需要立即建立完善的调查与说明体系。

总结

2025年的宅建业法修订旨在促进空置房屋市场的健康流通，同时要求宅建业者提供 更完整、透明、专业 的调查与说明。

换句话说，本次修法对宅建业者来说不仅是负担，更是 提升信任度、强化竞争力的机会。
通过诚实、完善的说明义务，可以有效预防纠纷，成为真正受到客户选择与信赖的专业从业者。

(本文作者：山本・张）

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