こんにちは。

サポート行政書士法人の塚本です。

住宅宿泊事業（以下、民泊と呼びます）を運営する住宅宿泊管理業の資格要件を見直す案が公表されました。

ここでは、その概要について詳しくお伝えします！

今回のルールチェンジ

不動産事業に関する実務経験や資格が必要要件であったのが、講習を受講することで要件を満たすことができることに！

報道発表

• 2022年12月7日に国土交通省主催で「地方における住宅宿泊管理業の担い手確保に向けた関係団体等との意見交換会（第1回）」を開催しました。

  2022年6月7日に閣議決定された規制改革実施計画において、住宅宿泊管理業の登録に必要な体制の要件について、所定の講習の受講修了者も新たに認めるなどの必要な措置を行うとの方針が示されたことを受け、新たに創設を検討する講習の内容や制度の在り方について、関係団体等と意見交換を行いました。

• 2023年3月7日に国土交通省主催で「地方における住宅宿泊管理業の担い手確保に向けた関係団体等との意見交換会（第2回）」を開催しました。

  2022年12月7日に、類似業種における講習実施団体、規制改革の要望・提案団体、関係省庁等と第１回意見交換を実施したところですが、その内容を踏まえ、今回、新たに創設する講習の内容や制度の案について、意見交換及び取りまとめを行いました。

[出典]

・「地方における住宅宿泊管理業の担い手確保に向けた関係団体等との意見交換会」

　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001575220.pdf　（国土交通省HPより）

・「地方における住宅宿泊管理業の担い手確保に向けた関係団体等との意見交換会(第２回)」

　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001593236.pdf　（国土交通省HPより）

行政見解

1. 登録要件見直し案の背景

管轄行政である国土交通省は、民泊を行う施設、いわゆる民泊施設を運営する住宅宿泊管理業の対象要件を緩和し、不動産事業に関する実務経験や資格を不要とする方針を固めました。

今回の要件緩和の背景としては、「地方において空き家等を利用して民泊を行う際に、要件を満たして住宅宿泊管理業者になることが難しい」、「近くに住宅宿泊管理業者がいなくて委託先が見つからない」といった声もあり、今回要件緩和を検討することとなりました。

2. 具体的な見直し案の内容

住宅宿泊管理業の登録にあたって、事業者が登録申請のネックとなっていた国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則第九条第一号の「管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制」について、見直しを検討することとしました。

現状：以下①②のいずれかに該当する必要があります。
緩和：③が追加され、①②③のいずれかを満たすことができれば住宅宿泊管理業の要件を満たす方針を固めました。

①住宅の取引又は管理に関する契約に係る依頼者との調整、契約に関する事項の説明、当該事項を記載した書面の作成及び交付といった、契約実務を伴う業務に2年以上従事した者であること

②それらの者と同等の能力を有すると認められること (以下のいずれかが満たされていることが条件)

―申請者が個人である場合
・ 宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士の登録を受けていること
・ マンションの管理の適正化の推進に関する法律に規定する管理業務主任者の登録を受けていること
・ 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則に規定する登録証明事業による証明を受けていること

―申請者が法人である場合
・ 上記の要件を満たす者を従業者として有すること
・ 宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引業者の免許を受けていること
・ マンションの管理の適正化の推進に関する法律に規定するマンション管理業者の登録を受けていること
・ 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に規定する賃貸住宅管理業者の登録を受けていること

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　+

③管理受託契約の締結に係る事務に関する実務についての講習であって、省令の規定により国土交通大臣の登録を受けたもの（以下「登録実務講習」という。）を修了した者

登録実務講習機関が実施する規定の講習を受けることにより、「管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制」の要件を満たすことができることで見直しを進めている状況です。

3. 住宅宿泊管理業の申請までの流れ

上記の①又は②で申請する場合は、現状の申請方法と変わらないですが、③の場合は以下のような流れになります。

講習→登録申請書類に修了証を添付して申請→許可

また登録実務講習は以下の流れで行い、最後に修了試験を実施し、合格すれば修了となります。

通信講座（20時間）→講義（7時間）→修了試験→合格→修了

4. 登録実務講習機関の登録

登録実務講習の実施に関する事務を行おうとする者については、国土交通大臣に申請することで登録することができます。

登録要件としては以下となります。

※登録の更新については3年を予定してます。

専門家の視点

〇今回の要件緩和による影響と今後の動向について

• 住宅宿泊管理業の申請にあたって、事業者側でネックとなっていた「管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制」の要件が緩和されることにより、特に地方での住宅宿泊管理業者が増えるのではないかと考えられます。

  住宅宿泊管理業者は都市部に集中しており、2022年4月時点で全国2993社のうち、7割弱が東京・大阪・福岡に所在しています。
  最も多い東京都には1005社あるのに対し、青森・福井・高知など13県は10社以下となっています。
  特に東北・中国地方では1県に住宅宿泊管理業者が1、2業者程度というところもある状況です。

  地方には、古民家など外国人観光客が好む民泊向きの施設が多いです。
  ただ、地方の施設所有者が、都市部の住宅宿泊管理業者に委託しようとすると、「日常的な清掃が困難」との理由で断られたり、高額な手数料を請求されたりするケースもあるようです。
  住宅宿泊管理業者が見つからず、民泊の開業を断念する事例も報告されていました。

  コロナも収束し、インバウンド回復が民泊施設の増加の追い風となり、地方の住宅宿泊管理業者の需要も増えることが予想されます。

• 住宅宿泊管理業の申請をする際、前述した③の登録実務講習を選択する場合、計27時間の講習を受けてからでないと申請することができません。
  宅建士の資格者や実務経験者よりも登録までの日数を要することが予想されます。

  また、最終的には修了試験を合格しなければ修了とはならないので、試験の難易度にもよりますが、一定の準備は必要になる可能性があります。

  申請してから登録まで最長3か月かかるので、住宅宿泊管理業の登録を希望する事業者は、早めの手続き・準備が必要になります。

• 住宅宿泊管理業に2年以上従事した経験を有する者であれば、登録実務講習機関の登録要件を満たすことができる可能性があります。

  もし、登録実務講習機関の登録を希望するのであれば、住宅宿泊管理業の登録希望事業者の負担も考えて、オンラインをメインで講習していくスタイル等を運用していく必要がありそうです。

• 要件緩和することのデメリットとして、質の低い住宅宿泊管理業者が参入する可能性があります。

  ただ、行政側の対応として2023年1月24日に「住宅宿泊管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」を施行し、HP上でも公開しています。
  内容としては、住宅宿泊管理業者による違反行為に対する処分内容を記載しており、悪質な住宅宿泊管理業者が参入することを抑制する効果を期待しているようです。

  これから住宅宿泊管理業の登録を検討している方は、一度目を通しておいた方が良い内容となっております。

  [出典]
  住宅宿泊管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（令和5年1月24日施行）
  https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001583737.pdf　（国土交通省HPより）

ルールチェンジを乗りこなすポイント

早めに講習を受講しましょう！

講習による住宅宿泊管理業の登録申請を目指す場合、最低でも27時間の時間を要することになります。
講習後に修了試験を受けて合格する必要があります。

それを受けてやっと住宅宿泊管理業の登録申請ができる準備が整います。
申請してから登録まで最長3か月間であることを考えると、早めの受講がオススメです。

※現時点では、2023年12月又は2024年の1～3月頃には、実際に講習が始まるとのことです。

管理業者が少ない地域がチャンス！

前述した通り、地方では住宅宿泊管理業者が少ないのが現状。
民泊施設を始めたいけど、管理業者がいなくてなかなか始められない、というニーズが眠っているかもしれません。

要件緩和となったタイミングで早めに管理業者の資格を取得することで、そんな眠ったニーズにも応えられるよう準備しておきましょう。

ご相談を承っています

サポート行政書士法人では、新規で旅館業・ホテル業へ参入される方から、既存の旅館業・ホテル業の皆さまに対して、旅館業営業許可に関する申請サポートや専門性の高いコンサルティングを行っています。

旅館業営業許可は、各保健所が管轄しており、ローカルルールも保健所ごとに存在します。

弊社の担当者は、全国の都道府県で申請実績がございます。ぜひご相談ください。

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　近年、テレワークやリモートワークを実施する会社が増え、

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不動産事業者様へご提案

　ここで、不動産事業者にご提案させていただきたいこととしては、

　民泊営業の届出を行い、宿泊施設とショートステイのハイブリット活用です。

オススメの物件・立地

　他の宿泊者の接触しない、一棟貸スタイルや密にならない物件がオススメになります。

　特に今話題のワーケーションができるような場所がオススメです。

お問い合わせ

こんにちは！

大阪支店の陳です。

 

行政書士でない管理業者が、事業者の定期報告を代行すると違反になりますので、ご注意ください。

 

無人型民泊で代行業者に業務を一任しているとしても、
定期報告まで委託することの合法性・違法性について、
民泊事業者はしっかりと認識する必要があります。

 

民泊管理業者は民泊事業者から委託を受けて一定の業務を代行することができますが、
第14条で定められた定期報告については、管理業者が受託できる業務として定められていません。

 

つまり、「定期報告」は、管理業者が行える業務に含まれていないということです。

 

定期報告の代行は、行政書士法「第1条の2」では、行政書士の職務は報酬を得て
官公署に提出する書類などを作成することだと定められています。

 

第19条でも、行政書士や行政書士法人でない者が
これらの職務を行うことができないことを明記しているので、気になる方は是非ご質問ください。

例えば、台東区の戸建ての物件で、実は民泊をやっていた。これから合法的に運営するために、この物件で旅館業の許可が取れそうか、もし難しければ住宅宿泊事業の届出は可能か、そのためにどんな改修が必要か、調査してほしいなどです。

 

このようなご相談をいただいた場合、以下のステップで進めさせていただくケースが多いです。

 

まずは図面など物件の資料を見て、旅館業の許可や住宅宿泊事業の届出の可能性があるか精査します。（ここまでは現在無料で行っています）

可能性があれば、依頼者の方と相談し、お申込書をいただいた上で、物件を見させていただいた後、管轄の建築課・保健所・消防へ窓口相談に行きます。

調査後、調査の結果を簡単なレポートにまとめて納品します。

 

今年の６月以降に相談に行ったエリアだけでも、新宿区・墨田区・港区・台東区・北区などなど。

特に、住宅宿泊事業の場合でも、求められる消防設備は旅館、ホテルと同等。

既存の物件の規模や消防法上の用途によって、追加で必要になる消防設備が大幅に異なってくる点に注意が必要です。

 

弊社では、これまでの旅館業・住宅宿泊事業の窓口相談のノウハウをいかし、依頼者の方に代わり第三者の立場から窓口相談させていただきます。

そのため、実はこれまで民泊をやっていて、合法的に運営に切り替えようか、民泊をやめようか迷っているが、自分で窓口に行くのは不安・・・という方も安心して、ご依頼いただけます。

 

初回相談は無料ですので、ぜひ一度ご相談ください！

他の自治体では、制限区域内の場合、平日に宿泊事業を行うことが禁止されていることが多いですが、中野区では、家主居住型に限って条件を満たせば、制限区域内でも平日に宿泊事業を行うことができます。

 

以下がその条件です。

 

許可の要件

① 法令上の義務を履行する能力があること。

② 住宅宿泊事業の実施に関し、周辺住民の理解を得ていること。

③ 日本語で十分な意思疎通ができること。

④ 住宅宿泊事業者の住民票に記載された住所が届出住宅の所在地と同一であり、条例6条第4項の規定による申請をする日までの間に3年以上継続し当該届出住宅に居住していること。

 

 

許可に付す条件

 

① 届出住宅において宿泊者との交流事業等を行うときは周辺住宅の生活環境に十分配慮すること。

② 町会・自治会への情報提供、地域の自治活動への参加等により、住宅宿泊事業に対する地域の理解が得られるように努めること。

③ 宿泊者に、周辺地域の生活環境への悪影響を及ぼす迷惑行為を行わせないこと。

④ その他区長が特に必要と認める事項。

 

 

許可要件の確認方法

 

要件

確認方法

① 法令上の義務を履行する能力

 （届出と同時申請の場合）

 ・誓約書

 ・事業系ごみの届出済証または廃棄物処理事業者との誓約書の写し

 （すでに届出済みの場合）

 ・誓約書

 ・2カ月に1回の業務報告

 ・事業系ごみの届出済証または廃棄物処理事業者との誓約書の写し

 

② 周辺住民の理解

 ・平日の事業実施について周辺住民に周知し、報告書を作成

 ・周辺住民の具体的な苦情や懸念があった場合は、その旨と対応策を記載

 

③ 日本語による意思疎通

許可申請時には必ず事業者本人が区役所に行き、確認する

 

④ 申請場所に3年以上居住

 住民票で確認

 中野区は東京23区の中で、ホテルの数が下から2番目で、中野区の70％の地域が住居専用地域となっています。そのため、制限区域内でも家主居住型であれば平日の営業可など、住宅宿泊事業に積極的です。

 

 

 

中野区では、5月7日から申請スタート予定です。届出をする7日前までに周辺住民等への事前周知が必要です。

 

中野区の住宅宿泊事業に関する詳細や手引きについては、URLを載せておきますので興味のある方はぜひご覧ください。

 

弊社でも、住宅宿泊事業に関するサポートを行っておりますので、お気兼ねなくご相談ください！

 「中野区の住宅宿泊事業について」こちらをクリック

名古屋市は、施行を控える住宅宿泊事業法に関する条例案を公表しました。

最終案は2月の市議会に提出予定です。

 

＜条例案のポイント＞

制限される地域で、土日のみ民泊営業可能

名古屋市は、住居専用地域（第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域）で民泊営業を制限します。

※住宅宿泊事業を実施しようとする住宅の敷地の過半が住居専用地域に含まれる場合には、住居専用地域とみなされます。

期間は、月曜日の正午から金曜日の正午までとなっています。

※国民の祝日に関する法律に規定する休日の前日の正午からその休日の翌日の正午まで

の期間を除かれます。

 

 　大阪市は、区域と期間の制限を行わないとしています。

 

「違法民泊」が多いことから、「適法民泊」への誘導を推進し、市民及び宿泊者の安全・安心を確保する予定です。

２月の市議会定例会に条例案を提出し、その後決定予定です。

 

＜条例のポイント＞

近隣住民等への事前周知

　事前に、近隣住民等に対し、当該施設が住宅宿泊事業に使用されるものであることについて、

　適切に説明しなければならないとされています。

 

②特区民泊との重複不可

　住宅宿泊事業の届出と特区民泊の認定申請を重複して行うことは認められません。

 

 

募った意見を参考に取りまとめた最終案は都議会に提出後、3月15日より民泊事業の届出受付を開始する

見通しです。

対象となる地域は、特別区と八王子市、町田区を除く市町村区域です。

　

＜条例のポイント＞

① 近隣住民への周知

(1)周辺住民等に対し、ポスティングによる説明資料の個別配付等を行い、事

業に関する周知を事前に行わないといけません。

 

(2)周知内容

事業に関する以下の項目を周知して下さい。

ア．施設名称

イ．所在地

ウ．事業者名及び緊急時連絡先（家主不在型の場合は委託管理業者につい

ても同様）

エ．周辺住民からの問い合わせの方法等

(3)事前周知内容の記録の作成

上記により行った事前周知について、日時、周知先（名称又は部屋名）、周辺住民等から申し出のあった意見及び対応状況等の記録（様式１）を作成して下さい。

 

② 届出書類について

(1)届出者の本人確認書類（住民票の提出等）

原則、事業を開始しようとする日の10営業日前までに届出する必要があります。

（民泊制度運営システムを介した、電子媒体での届出、窓口での本人による紙媒体での届出等）

 

法定の届出書類に加え、以下の書類の添付して下さい。

・消防機関に対し、消防法令の適合状況について相談等を行った旨を証する書類

・届出住宅の安全確保に関する国土交通大臣告示との適合状況チェックリスト

・事前周知を行った周辺住民等に対し、届出番号及び届出年月日について周知して下さい。

 

③ 標識の提示

法で定める標識を届出住宅の玄関等に掲示するとともに、東京都が定めた簡易なポストに掲示しなければなりません。

 

④ 研修会の受講

住宅宿泊事業者及び住宅宿泊管理業者は、事業に関する知識の習得のため、2年を超えない期間ごとに、東京都が開催する住宅宿泊事業に関する研修会を受講しなければなりません。

 

⑤ 受託宿泊事業者に対する監督

(1)東京都では、事業の適正な実施状況の確認等のため、定期的に届出住宅等の現地調査が行われます。

特に、苦情が頻回発生している住宅宿泊事業者や東京都が開催する研修会を複数年受講していない住宅宿泊事業者等に対して、優先的に現地調査が行われます。

(2)東京都では、住宅宿泊事業者が違反の是正を行わない等、適正な運営を確保するために必要があると認めるときは、業務改善命令が行われます。

(3)東京都では、住宅宿泊事業者が業務改善命令に従わない場合等は、業務停止命令等を行われます。

(4)東京都では、3の場合、処分の公表が行われます。

 

※条例案はこちらをご参照ください。

http://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.jp/sinsei/tourism/ea64c74d14894b0ab316a0fcaa0dd89f.pdf

 

 

 

 

 

江東区は、平成３０年第１回区議会定例会へ条例案を提出し、平成３０年３月 １５日施行予定です。

　

＜条例案のポイント＞

① 住宅宿泊事業の実施の制限

第一種中高住居専用地域においては、月曜日の正午から土曜日の正午まで（国民の祝日の正午から翌日の正午を除く。）は住宅宿泊事業を行うことはできません。　

つまり、この地域では月曜日の正午までの2日間のみ営業が可能となります。

 

② 近隣住民への周知

住宅宿泊事業者は、当該住宅で住宅宿泊事業を営もうとすること、商号、名称又は氏名 連絡先、事業開始日について近隣住民へ書面による通知を行い、区に報告しなくてはなりません。

 

③ 届出住宅の縦覧

区は、住宅宿泊事業の届出があったときは、住宅宿泊事業者等の名称や連絡先等について公表されます。