[房地产特定合资企业法]什么是房地产特定合资企业执照？

更新时间：2025年11月12日

什么是房地产特定合资企业？

特定房地产联合企业是指接受多个投资者的投资，以此投资为基础取得实际的房地产，并将通过管理该房地产（出租等）获得的部分收益分配给投资者的企业。特定房地产联合企业与投资者之间基于上述方式签订的合同称为特定房地产联合企业合同，而作为特定房地产联合企业合同的签订代理人或中介的行为也属于特定房地产联合企业。

经营房地产特定联合事业，必须取得房地产特定联合事业法第41条第1项所规定的许可或第XNUMX条第XNUMX项所规定的登记。

如果您获得房地产指定合资企业的许可，您的公司名称将列在下面的列表中。

→　根据房地产特定合资企业法的经营者和合格特殊投资者名单

合同类型

房地产特定联营企业法第2条第3项各款规定特定合同种类为房地产特定联营企业合同。
该条定义了三种合同类型：“自愿合伙合同型（对应同款第3项）”、“匿名合伙合同型（对应同款第XNUMX项）”和“租赁型（对应同款第XNUMX项）”。

[自愿工会合同类型]
经营者和每个投资者投资组成一个自愿联合体，以联合企业的形式经营目标房地产。
经营者作为执行合伙人经营目标房地产，并将利润分配给各合伙人（投资者）。

[匿名合伙合同类型]
经营者成为经营者，投资者成为隐名合伙人，并签订合同投资于经营者所从事的业务。
运营商以隐名合伙企业的形式运营目标房地产，并将利润分配给每个投资者。

[租赁委托合同类型]
共有标的房地产的企业与各投资人签订合同，投资人将标的房地产出租或者委托租赁给共有标的房地产的经营者。
经营者经营目标房地产并将利润分配给每个共同所有者（投资者）。

什么是小型房地产指定合资企业？

在房地产特定合资企业中，如果每个投资者的投资金额原则上不超过100万日元，并且所有投资者的投资总额不超过1亿日元，则被视为小型房地产特定合资企业。注册后即可开展业务。

什么是小型房地产指定合资企业？

什么是合格特殊投资者有限公司业务？

如果房地产特定合资企业仅限于合格的特殊投资者，则可以通过备案作为仅限于合格的特殊投资者的业务来开展业务。

什么是合格特殊投资者有限公司业务？

关于房地产专项合资企业的许可

许可类型

房地产特定合资企业执照种类，依房地产特定合资企业法第二条第四项各款规定办理。

关于2019年法律修订

2019年《房地产特定合资企业法》的修订主要侧重于振兴房地产众筹和加强投资者保护。
由于《特定不动产共同经营法》的修改，现在可以投资房地产，而以前不能将其转换为信托受益权。
此外，破产隔离特殊目的公司（SPC）已获批准，融资变得更加容易。

该修正案的目的是尽可能地引导私人资本用于增加日本各地房地产的价值、振兴和发展。

要点

• 目前允许设立破产隔离特殊目的公司（SPC）。
• 现在可以创建实体房地产投资计划。
• 新公司3号、4号已经成立。

《房地产特定联合企业法》修订的第一点是，破产隔离特殊目的公司（SPC）现在得到认可，可以制定房地产投资计划。
这意味着现在可以投资以前无法获得的房产，例如农村地区的房产或老化的房产，这将导致未来日本房地产业的振兴。
此外，随着第 3 类和第 4 类运营商的成立，本地开发商和其他以前不被认可为房地产特定合资运营商的人现在将得到认可。

在欧洲和美国，破产隔离SPC（特殊目的公司）的想法是众所周知的。
然而，在日本，根据房地产特定合资法，即使公司只是一个“容器”，也需要获得许可才能向投资者筹集资金并持有房地产。
由于获得许可的成本高昂，在房地产中设立信托受益人权益作为规避《房地产特定联营企业法》规定的一种方式已变得流行。
然而，使用这种方法无法投资日本许多地区存在的老化和闲置房地产。

随着最近《特定房地产合资企业法》的修订，预计以前不作为投资对象的房地产将重新活跃起来，从而振兴地方经济并帮助摆脱资产通缩。

申请书

申请目的地根据业务类型和办事处数量（多个都道府县）而有所不同。
如果您是第 1 类或第 2 类企业，并且您的办公室仅位于一个县，则必须向该县提交申请。 申请程序和所需文件因都道府县而异，因此您需要向相关都道府县进行咨询。
如果您是第3类或第4类事业者，或在多个都道府县设有办事处的第1类或第2类事业者，则应向国土交通省（金融服务机构）提出申请。

房地产专项合资经营企业许可证的要求

许可标准

特定房地产合资企业的许可标准，已在法律、政府条例以及国土交通省的指导方针中明确规定。然而，关于人员构成和财务基础的具体决定，很大程度上由许可机构决定，而且很多情况下，一个项目在一个都道府县获得批准，而在另一个都道府县却未获批准。因此，企业聘请经验丰富的行政书士至关重要。

适用于 1 至 4 类的所有企业要求

*成为一名业务经理...

需要具备房地产交易专家资格和法律资格（房地产咨询大师、建筑业务经理、房地产证券化协会认证（ARES）大师等）。此外，还要求拥有房地产交易专家资格和至少3年与房地产特定合资企业相关的实践经验，但这在申请新许可证时很困难。

根据许可证类型不同的要求

房地产指定合资企业“变更批准”“改变递送。

房地产合资企业变更审批。为了让变更申报是一个不同的程序。
　
变更审批关于一些重要变化预先这是一个获得批准的过程。
在房地产专项合资企业中，如果要对业务进行任何根本性变更，必须事先获得批准。
　
在另一方面，变更申报当房地产特定合资企业改变某些事项时，事后这是提交申请的程序。
一般来说，这适用于相对较小的变化，例如企业名称、地址或官员的变化。

房地产指定合资企业变更批准

在这些情况下，必须获得变更批准。
但是，轻微的更改（例如简单地更正单词或短语）不需要更改批准。
 
对于变更审批，将进行初步审查，确保变更内容没有问题，内容没有问题的，提出正式变更申请。
如果申请中有任何不清楚的地方，可能会进行面试。

申请变更审批时的注意事项

若内容有变动，您欲申请，请注意以下事项：

房地产指定合资企业变更通知

当公司的组织结构发生变化，例如资本增加或减少或管理人员变动时，必须提交变更通知。
一般情况下，不进行事先筛选或面试，而是准备必要的文件并提交给相关政府部门。

即使合资公司位于外国，也不排除其遵守本法第二条第三款规定的特定房地产合资合同。

房地产特定合资企业业务

在监督《房地产特定合营企业法》第14条、第16条（第1款）、第18条、第20条、第21条、第21-2条、第22条、第23条、第24条（第1款和第3款）、第25条（第1款）、第31-2条和第65条的规定时，必须从投资者保护的角度考虑下列事项。

限制投机交易（《房地产特定共同体法》第14条第2款）

例如，房地产特定联合企业等不得仅仅为了通过提高地价转售而短期内出售目标房地产。违反此规定，可能会受到《房地产特定联合企业法》第34条或第35条规定的指示或停业命令。

标志的展示（《房地产特定联合事业法》第16条第1项）

《不动产特定联合事业法》第十六条第一项所称“容易被公众看到的地方”，是指无论在办公室内或办公室外，业务参加者都容易看到的地方。必须使用金属等可长期使用的材料。

广告限制（《房地产特定联合事业法》第18条）

房地产指定联营商或小型房地产指定联营商进行的广告展示，是向投资者招商引资的介绍部分，通过清晰、准确的展示提供信息，是从保证招商引资正确实施的角度出发的。这是最重要的，但请特别注意以下几点。

（1）关于可能影响申请人决定的事项，需要注意的重要几点

• 申请流程是否会误导申请人，使其认为他们需要支付的任何费用、报酬或其他费用或开支都是免费的，或者比实际情况要低得多？
• 使用的商标名或名称是否与许可申请中所述的名称不同？等等。

(2)显示清晰准确

• 您是否只强调交易的优势而使劣势不那么明显？

（三）夸大广告的注意事项

• 是否存在一些表述误导人们认为通过特定房地产合资企业相关的房地产交易一定能获利，并不公平地刺激人们的投资欲望？

禁止不正当推销行为等①（《房地产特定共同事业法》第20条、第21条、第21条之2、第22条）

根据《特定房地产合资企业法》第20条、第21条、第21条之2、第22条及《规定》第38条的规定，下列行为构成不正当招揽等。

• 以被社会批评为过度销售行为的方式进行推销
• 在采取了适当的增信措施（如转租协议、担保协议等）以避免给投资者带来空置风险的情况下，应说明采取此类措施的依据以及预期收益率等。

依据《金融商品交易法》第21条，并参照第2条40的规定，房地产特定合资企业及小型房地产特定合资企业应当注意选择与投资者的知识、经验、财务状况、投资目标、风险管理判断能力等相符的交易内容及条件，根据投资者的属性等提供适当的投资招募。

因此，建立一个能够准确掌握投资者属性和实际交易状况的投资者管理系统非常重要，例如，请注意以下几点。进行网上交易时必须特别小心。

• 准确掌握投资者属性，全面管理投资者信息

为了及时、恰当地了解投资者的投资意向、投资经验等投资者属性，我们充分确认投资目的和意向，并与房地产指定合资方或小型投资者共享投资目的和意向。房地产指定合资人是否由公司和投资者共同分享？此外，如果根据投资者的要求确定投资者的投资目的或意图发生变化，则在招商时将变更的详细信息传达给房地产特定合资企业或小型房地产特定合资企业和投资者。 、高管和员工是否确保努力根据投资者的属性进行适当的招商？ ETC

禁止不正当招揽等行为 ②

此外，即使老年投资者过去有足够的投资经验，除了体力下降外，他们的投资决策能力在短期内也可能发生变化，此外还要确保基于适当性原则的审慎招揽和销售体系。 ，有必要建立一个监控系统，以便及早发现有问题的招揽和销售。产品售出后还需认真跟进。

鉴于上述情况，请注意以下几点：

• 即使在产品售出后，他们是否提供周全的跟进，比如从老年投资者的角度提供详细的咨询，支持他们的投资决策？

根据条款签订合同（《房地产特定联合企业法》第23条）

• 房地产特定合资企业者、小型房地产特定合资企业者或特定事业者所订立之房地产特定合资协议，虽应依房地产特定合资企业法第三条第一项许可、第九条第一项核准、第四十二条第一项登记或第四十六条第一项变更登记相关之房地产特定合资协议条款订立，但协议内容无须与房地产特定合资协议条款一字不差，对房地产特定合资协议之微小修改，并不违反第二十三条规定。
• 特定房地产合资经营合同条款的变更，属于特定房地产合资经营法施行细则第十四条或第六十五条规定的微小增补或变更事项的，无须依照该法第九条第一项规定办理批准或依照该法第四十六条第一项规定办理变更登记。

房地产特定联合企业合同签订前的文件交付（《房地产特定联合企业法》第24条第1款）

依第二十四条第一项规定订立特定不动产合资经营契约前核发之文件，应载明特定不动产合资经营法施行细则第四十三条第一项所定事项，并于核发文件时注意下列事项。

• 就特定事业而言，《房地产特定合资企业法》施行规则第43条第1项第11号规定的“房地产特定合资企业合同法第2条第3项各号所列合同种类及依该种类所成立的房地产特定合资企业的组织结构”必须载明，房地产特定合资企业合同的相对人为特定事业者而非房地产特定联合事业者，特定事业者是以实施《房地产特定合资企业法》第4条第1项所列行为为唯一目的法人。
• 《房地产特定联合企业法》施行规则第43条第1款第31号规定的“与损失原因相关事项”，应当包括因空置、租金下降、目标房地产评估价值下降等原因导致本金损失的风险。此外，对于《房地产特定联合企业法》第2条第3款第3号规定的房地产特定联合企业合同，应当载明为确保业务稳定持续或业务顺利终止而采取的措施的存在及其内容。

利用信息通信技术提供服务（《房地产特定联合事业法》第24条第3款）

对于命令第八条第一项规定的同意，可以事先获得全面同意，但在这种情况下，需要表明所使用的电磁方法的类型和内容。如果在房地产特定合资合同成立之前交付的文件是通过电磁方式提供的，则投资者已阅读并理解投资者操作的计算机屏幕上显示的说明事项。点击画面上的按钮等理解时，视为已给出规定的说明。

房地产特定联合企业协议成立时交付书面文件（《房地产特定联合企业法》第25条第1款）

房地产特定合资经营合同成立时出具的文件应当载明《房地产特定合资经营合同法》第二十五条第一款及《条例》第四十七条规定的事项。从事第四类业务的房地产特定合资经营者依据《房地产特定合资经营合同法》第二十五条第一款的规定，成立房地产特定合资经营合同时出具的文件，还应当载明《房地产特定合资经营合同法》第二十五条第一款及《条例》第四十七条规定的有关受托经营房地产特定合资经营合同所从事的房地产交易相关业务的房地产特定合资经营者（限从事第三类业务的）或小型房地产特定合资经营者（限从事小型第二类业务的）的事项。

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