2025年房地产经纪业法有哪些变化？

涉及空置住宅买卖的《房地产交易业法》于2025年4月进行了修订。此次修订的要点是空置住宅买卖的“强制性事前检查​​”和“加强买方保护”。

由于少子老龄化，全国范围内的空置房屋数量正在稳步增加。房地产市场呼吁促进空置房屋的流通，但由于房屋破损风险和信息不足，问题频发。可以说，我们已经进入了一个比以往任何时候都更需要房地产经纪人负责任地开展业务的时代。

法律改革的背景和空置房屋应对措施

国土交通省对近期空置房屋数量的增加深感担忧。预计到2023年，全国空置房屋数量将超过900万套，这意味着每七套房屋中就有一套空置，形势十分严峻。

最麻烦的情况之一是销售后与买家出现纠纷。
很多情况下，签订合同时没有进行充分的房屋检查或提供诸如“地基下沉”、“有漏水”、“土地无法重建”等信息，从而导致事后投诉和索赔。

基于此背景，本次法律改革特别重视以下两点：

修订重点：强化空置房屋“事前调查义务”

迄今为止，房地产经纪人的房屋检查被视为“尽最大努力的义务”，但自2025年4月起，处理空置房屋时，房屋预检将成为“强制性要求”。检查项目示例如下：

• 建筑物地基、屋顶和外墙的状况（倾斜、腐烂、泄漏）
• 供水、排水、电力等生命线连接状况
• 符合道路通行要求和重建的可行性
• 土地形状、地面条件和边界不确定的风险

对于这些项目，可能不仅需要您进行目视检查和采访，而且必要时还可能需要附上专家调查报告。

修改点② 买卖空置房屋时的“买家保护”措施

- 明确通知义务 -

关于此前由房地产经纪人和卖家自行决定的“披露范围”，例如心理缺陷、过去的使用情况等，此次修订预计将明确以下内容：

·过去的事件和事故（自杀、孤独死去等）
·邻居纠纷（噪音、难闻的气味、反社会分子的存在）
·特殊使用历史（合租房、简易住宿等）

如果您事先了解这些风险，就不会购买，而且它们可能会带来麻烦。将来，我们有必要收集卖家的信息，并提供相应的通知。

-与不履行合同责任的关系-

即使该财产按原样出售，仍有可能因不符合合同规定而承担责任（以前称为保修责任）。

例如，在“故意未说明重要缺陷”或“卖方未安排专家调查”的情况下，买方寻求损害赔偿或解除合同的风险很高。合同中的重要说明和特殊条款也需要实质性的风险说明，而非形式说明。

这将对重要解释产生什么影响？房地产经纪人预计会如何应对？

调查结果报告及其对重要事项影响的说明文件

要求将调查结果写入重要事项说明文件（重要事项说明书）的案件将会越来越多。

・疑似存在结构缺陷的部件
・生命线不发达的地区
・具体行政机构的指导和建议的历史等

到目前为止，事情都是按照“原样交付”的方式处理的，但现在可能会出现无法对上述事项提供责任追究的情况，从而导致违反商业法。

房地产经纪人应采取的行动

作为房地产经纪人，您需要立即采取以下步骤：

✅房产调查项目
✅ 扩大向卖家询问的事项
✅ 重要信息说明文件模板修订

特别是那些处理大量空置房屋买卖的企业需要“立即”建立问责制度。

概括

2025年《房地产经纪法》修正案旨在确保空置房屋市场的健康流通，但房地产经纪人将被要求进行“更彻底的调查和解释”。

法律改革也为房地产经纪人带来了机遇。
成为客户选择的公司的关键是诚实守信，防患于未然。

（本文由山本撰写）

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