開発許可・建築許可の概要
戸建住宅の建築における開発許可とは
開発許可とは、都市計画法第29条で規定されている「開発行為の許可」のことです。
“第二十九条 都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。”
また、29条には開発許可の必要がない開発行為についても掲げられています。
本ページでは、よくご相談いただく「戸建住宅の建築」の場合に絞って重点的に解説をしていきます。
開発許可が必要になる場合
戸建住宅の建築の際に、開発許可が必要になる場合は、主に市街化調整区域で開発行為を伴うときです。
開発許可の基準（要件）
開発許可の基準については、主に都市計画法第33条・34条で規定されています。
原則、市街化調整区域では新しく住宅を造成することは認められていません。
そこで、同区域で新たに戸建住宅を建築する場合には、主に都市計画法第34条第14号を利用して建てることが多いです。
“第34条第14号 市街化区域では困難又は不適当であり、かつ市街化を促進させないもので、開発審査会の議を経たもの”
多くの開発審査会では、開発審査会基準を作っており、これに照らし合わせて開発基準を満たしているかどうか検討します。
今回は愛知県の開発審査会基準を用いて、開発許可の基準について考察していきます。
愛知県の審査会基準のうち、市街化調整区域での住宅建築に関係があるのは、開発審査会基準の1号、7号、15号、16号、17号です。
このうち、市街化調整区域に新築戸建住宅を建てる場合に利用可能なのは、市街化調整区域での住宅建築に関係があるもの・・・1号・7号・15号・16号・17号
市街化調整区域に新築戸建住宅建築に利用可能なもの・・・1号、7号、17号（上図の赤字）
1号 分家住宅
「世帯の通常の分化発展の過程において、やむを得ない事情により必要とする住宅の確保のための開発行為又は建築行為若しくは用途変更で、申請の内容が１項又は２項に該当し、かつ３項から５項までに該当するものとする。」
1-2項のポイント
◯直系血族が市街化調整区域決定前から継続して所有している土地
申請可能な土地の中で適当と認められる土地
市街化区域内に土地・建物を所有していないこと
OR
◯指定既存集落内の土地
◯申請者と申請者の配偶者や市街化調整区域に継続して居住している世帯構成員
と、その配偶者が市街化区域内に土地・建物を所有していないこと
3-6項のポイント
◯結婚などの合理的事情
AND
◯1戸建ての自己専用住宅で、ふさわしい規模
AND
◯他法令による許認可が必要な場合は、それを受けられること
7号 既存集落内のやむを得ない自己用住宅
「既存集落内において、やむを得ない事情により必要とする自己用住宅のための開発行為又は建築行為若しくは用途変更で、申請の内容が１項又は２項に該当し、かつ３項から６項までに該当するものとする。」
1-2項のポイント
◯既存集落内において、原則、申請者が市街化調整区域決定前から所有している土地に建てる
OR
◯指定既存集落のひとつに、原則、市街化調整区域決定前から継続して居住している者が、当該指定既存集落内の土地において自己用住宅を建築する
3-6項のポイント
◯申請者及び申請者の配偶者は、市街化区域内において土地又は建物を所有していない
AND
◯現在の住居が過密・狭小・被災・立ち退き・借り家等の事情で建築がやむを得ない
AND
◯申請する建築物は、一戸建ての専用住宅等であり、自己用住宅にふさわしい規模であること
AND
◯他法令による許認可が必要な場合は、それを受けられること
17号 既存の宅地における開発行為又は建築行為等
「市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもののうち、おおむね50戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為又は建築行為若しくは用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。」
＜ポイント＞
①昔から継続して「宅地」
②50戸連たん
③各項のポイント
