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宅建:重要事項説明書作成

区分所有建物

「建物の区分所有等に関する法律」により、1棟(むね)の建物に構造上区分された数個の部分で独立している住居、店舗、事務所または倉庫、その他建物としての用途に供することができるものがある時は、所有権の目的(区分所有権)とすることができるようになり、この法律に権利や管理等についての事項が定められています。 ここでは、その一部を紹介いたします。

専有部分と共用部分

「専有部分」とは、「区分所有権」の目的である建物部分をいい、この部分が登記する場合の対象となります。

「共用部分」とは、「専有部分以外の建物の部分」・「専有部分に属しない建物の付属物」および「規約により 共用部分とされた建物の部分および付属の建物」をいい、一般的には共用の玄関・廊下・階段室・エレベーター等がこれにあたります。

共用部分は原則として区分所有者全員の共有となり、各共有者の共有持分はその有する専用部分の床面積の割合によります。

建物の敷地と敷地利用権

「建物の敷地」とは、建物が所在する土地および規約により区分所有者が一体として管理または使用をする庭 、通路その他の土地をいいます。 「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいいます。

専有部分の登記面積

有部分の登記される面積は、当該部分の壁の内側により計算された面積によって表示されますので、パンフレット等に表示された面積(当該部分の壁の中心より計算)より多少小さくなります。

専用使用権

区分所有者は、共用部分を用法に従って使用することができると定められていますが、共用部分または敷地を 各区分所有者の合意のもとに特定の者に専用使用を認める場合があります。

これは一般に「専用使用権」とい われるもので、専用使用権が設定される場所としては、ベランダ、バルコニー、駐車場、倉庫(トランクルーム) 、専用庭等があります。

区分所有建物の管理

マンションの共用部分と敷地の管理は、通常区分所有者全員で管理組合を設立してこれを行います。 管理組合が自ら管理業務を行う自主管理が建前でありますが、管理の煩雑さ、電気室・エレベーター等の管理 は専門的技術を要するなどのことから、組合業務のうち管理業務の一部あるいは全部を管理会社に委託してい る場合が多くなっています。

規約

建物または敷地、付属施設の管理、または使用に関する区分所有者相互間の事項は、区分所有法に定めるもの のほか、規約および集会の決議で定めることができます。しかもこの規約等は、区分所有者の特定承継人に対 しても効力を生じます。 なお、規約等で定めることのできる事項には、共用部分の所有関係・共有持分・変更・管理、規約の設定・ 変更・廃止、管理者の選任等があります。

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