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不動産特定共同事業

小規模不動産特定共同事業

小規模不動産特定共同事業とは、投資家から出資を募り、不動産取引から得られる収益を分配する事業のことです。不動産取引とは、売買、交換又は賃貸借をいいます。

具体的には、まず投資家から出資を募り、調達した資金をもとに運用の対象となる不動産(賃貸住宅や古民家、オフィスビル等)の取得や改修工事等を行います。その後、賃貸事業や売却等により不動産運用を行い、そこから得られる収益を投資家に配当する事業となります。

地域の不動産業者等が投資家から出資を募って不動産を取得し、リノベーション等を行って賃貸、売却等を行い、その不動産運用から得られる収益を投資家に分配する行為は、「不動産特定共同事業」に該当します。平成29年11月まで、このような事業を行うためには不動産特定共同事業法に基づく許可を原則として取得する必要があり、事業を行うことの出来る事業者が限定されていました。しかし、平成29年12月に、新たに「小規模不動産特定共同事業」が創設され、資本金要件等の参入要件が緩和され登録事業となったことから、地域の不動産業者をはじめ、より多くの事業者がこうした事業を行うことができるようになりました。小規模不動産特定共同事業を活用することにより、これまで自己資金や銀行からの借り入れのみで事業を行っていたときと比較して、資金調達手法が増えるため、より多くの事業を行ったり、また、以前は銀行からの借り入れが行えず実現できなかったような事業についても行うことができる可能性があります。

小規模第1号事業者

当該不動産特定共同事業契約に基づき営まれる現物不動産の取引から生じる収益又は利益を分配する事業者のことを指します。 小規模第1号事業者は、不動産賃貸業や不動産売買業等の他業と小規模第1号事業をオンバランスで行う場合が多くあります。 そのため、小規模第1号事業者の他業に係る口座と、小規模不特事業で使用する口座を分ける必要があります。

小規模第2号事業者

小規模特例事業者から委託され、現物不動産の不動産取引に係る業務を行う事業者のことを指します。

登録要件 一例(1号・2号ともに同様)

・資本金 1,000万円

・出資の合計額 1億円以下

・投資家から受けることのできる出資額 100万円以下などと、このように小さい規模で不動産特定共同事業が行えるように登録要件が定められています。詳しい内容は下表をご確認ください。

 

 

小規模不動産特定共同事業者

事業者になるための手続

主務大臣又は都道府県知事による登録

資本金

1,000万円以上

純資産

純資産≧(資本金又は出資の額×90/100)

免許

宅地建物取引業の免許を有していること

事業管理者の設置

以下の内容をすべて満たす従業者を事務所ごとに1名以上設置していること

・宅地建物取引業の免許保有

・不特事業にかかる3年以上の実務経験もしくは、国土交通大臣が指定した講習を受講している、もしくは登録証明事業にかかる証明を有している(ビル経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター・不動産証券化協会認定マスターのいずれか)

約款

基準に適合していること

役員及び使用人

・不特法第6条10号に該当していないこと

・登録申請5年以内に、不特事業に関して不正又は著しく不当な行為をしていないこと

財産的基礎

・借入金の全部または一部が次のいずれにも該当していないこと

① 元本又は利息の弁済の見込みがない

② 元本又は利息の支払いが約定支払日の翌日から3か月以上遅延している

③ 経営再建を図ること又は支援を受けることを目的として、債権者との間で金利の減免、利息の支払猶予、元本の返済猶予、債権放棄その他の自己に有利となる取り決めを行ったもの

 

・次のいずれにも該当しないこと

① 会社法による特別清算、破産法による破産手続、民事再生法による再生又は会社更生法による更生手続きの開始のも仕立てが行われているもの外国の法令上これらと同種類の申し立てが行われている者

② 会社法による特別清算開始の命令を受け、特別清算終結の決定の確定がない者、破産法による破産手続開始の決定を受け、破産手続終結の決定若しくは破産手続廃止の決定の確定がない者、民事再生法による再生手続開始の決定を受け、再生手続終結の決定若しくは再生手続廃止の決定の確定がない者、会社更生法による更生手続開始の決定を受け、更生手続終結の決定若しくは更生手続き廃止の決定の確定がないもの又は外国の法令上 これらと同種類の申し立てが行われている者

③ 清算中のもの直近の連続する2事業年度に置いて、登記純損失が生じていないこと

人的構成

以下の内容すべてに該当すること

・管理部門の責任者が定められ、法令その他の規則が遵守される体制が整っている

・管理部門の責任者と小規模不特事業の業務に係る部門の担当者またはその責任者が兼任していない

その他

・不動産特定共同事業第1号事業又は第3号事業の許可業者でないこと

・ 登録申請前5年以内に、不特事業に関して不正又は著しく不当な行為をしていない

・ その他 、不特法第6条各号に該当しない法人であること

投資家から受けることができる出資の合計額

1億円以下

投資家一人あたりの出資額

100万円以下(特例投資家については1億円以下)

不動産特定共同事業者との大きな違いは、資本金が少なくても事業が行えることや、1投資家に対して募集金額の上限があります。 不動産特定共同事業は募集金額の上限がないのに対して、小規模不動産特定共同事業は、1投資家に対して100万円以下、募集金額の合計が1億円以下と上限があります。

どちらも必要な書類は、

・小規模不動産特定共同事業登録申請書

・定款

・登記事項証明書

・不動産特定共同事業契約約款

・小規模不特事業を行うための組織に関する事項が記載された書面 などその他、提出先の指定する書類の用意が必要です。

小規模第1号事業を申請する場合、主務大臣又は都道府県知事に対して

小規模第2号事業を申請する場合、主務大臣(国土交通大臣・金融庁長官)に対して書類の提出をします。

申請の流れとしては、登録制ですが、不特事業を同じように事前面談や事前申請が行われます。流れについてはこちらをご確認ください。

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