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2017年12月30日

不特法の改正「①小規模不動産特定共同事業の新設」

こんにちは。

新宿本社の増野です。

 

平成29年12月の不動産特定共同事業法の改正で新設された、

「小規模不動産特定共同事業(登録制度)」について、お話します。

 

これまで、資本金要件1億円、会計監査済の財務諸表(3期分)提出が求められる等、

ハードルが高過ぎた不動産特定共同事業許可に、要件が緩和された「登録制度」が新設されました。

 

既存の第1号事業及び第3号事業に、それぞれ「一定の規模」制限がついた形で、

「小規模1号(既存1号事業の小規模版)」「小規模2号(既存3号事業の小規模版)」ができました。

 

これまでの「許可」ではなく、「登録」(許可よりも緩和された)を行えばOKとなり、

資本金要件は1千万円に緩和された他、会計監査不要、財務要件等も緩和されたのです!

 

※小規模不動産特定共同事業が認められるのは、既存の第1号事業及び第3号事業のみです。

 第2号・第4号事業に小規模版は存在しませんので、注意しましょう。

※対象は、任意組合型と匿名組合型のみです。賃貸型は対象外となります。

 

 

では、この小規模不動産特定共同事業に該当する為の「一定の規模」制限が何かというと・・・

 

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①投資家(事業参加者)からの出資合計額(=出資総額)の上限が、1億円。

 ただし、小規模2号の場合で、複数の特例事業者から委託を受ける場合、

 取扱うことができる事業の出資総額の合計の上限は、10億円。

 

②一人の投資家(事業参加者)から受けることができる出資額の上限が、100 万円。

 ただし、特例投資家(プロ)については、出資総額を超えない範囲内である1億円が上限。

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出資総額が「1億円」となると、かなり小規模な物件で、かつ、組成頻度も自ずと限られてきますね。

都心の不動産を扱っている事業者の方からは、「1億円じゃ何もできない」という声が多く聞かれます。

 

ただ、今回の法改正の狙い通りの「地方の遊休不動産」等に特化してみると、

出資総額1億円の上限の範囲内でも、十分可能性がありそうですね。

 

 

この小規模不動産特定共同事業を行う場合は、

小規模1号を行う場合は、事業所所在地ベースで、都道府県知事又は大臣管轄で、

小規模2号を行う場合は、事業所所在地に関わらず、一律大臣管轄で、登録を受ける必要があります。

 

 

登録要件は緩和されたものの、実際に事業を行う上での規制は、これまでとあまり変わりません。

むしろ、契約締結の勧誘に際して、「小規模不動産特定共同事業者であることを告げなければならない」等、

小規模不動産特定共同事業ならではの規制もありますので注意しましょう。

 

また、登録の有効期間は「5年間」です。

登録期間を超えて、引き続き小規模不動産特定共同事業を行う場合は、事前に更新手続きが必要です。

 

これから活用が進むのかどうか、楽しみです!